Nuovi supermercati nell'area ex Lancia

ULTIMO ATTO .. LA SPECULAZIONE E' SERVITA!

4 ottobre 2010

Cari amici

Il 30 settembre si è consumato il penultimo atto di un’operazione immobiliare e finanziaria - con forti connotati speculativi - ai danni dei cittadini torinesi.
Il penultimo atto a cui ci riferiamo riguarda la messa in scena inerente il passaggio in II Commissione Consiliare del Programma Integrato Area Lancia e Limone Sud. Il programma è stato liberato per l’aula con il sostegno “compatto” dei gruppi consiliari del PD, dei Moderati, di Italia dei Valori, e di Sinistra e Libertà, rigettando tutte le osservazioni presentate dal Comitato Parco Lancia e dalle Associazioni Ambientaliste.
L’atto finale sarà votato oggi in Sala Rossa.
Il teatrino della politica cittadina ci ha consentito di osservare come la maggioranza, “compatta”, aveva gia deciso, malgrado gli allegati alla delibera - osservazioni e controdeduzioni - fossero stati trasmessi ai Consiglieri solo il mattino. Emblematico l’intervento del Consigliere Bruno dei Moderati in risposta alla Consigliera Silvestrini (PRC) che aveva richiesto chiarimenti e formulato dubbi e critiche: ….. tanto la maggioranza ha già deciso, l'Assessore ha la fiducia del centro-sinistra, e quindi è inutile continuare a discutere. .. ci chiediamo allora a che servono le Commissioni Consiliari ?
Le osservazioni al PRIN (Programma integrato), in variante al Piano Regolatore presentate dal Comitato Parco Lancia e dalle Associazioni Ambientaliste ponevano l’accento sull’eccessivo – e ingiustificato - incremento delle capacità edificatorie concesse alla Società Torino Zero Cinque (la stessa operante sull'area Ex-ISVOR) senza alcun vantaggio per la Città, evidenziando le pesanti ricadute negative sul paesaggio e sul già precario sistema dei parcheggi e del traffico dell’ambito territoriale interessato.
Il PRIN, in variante al PRG (approvato nel 95’), attraverso un cospicuo incremento di SLP, prevede:
 L’aumento dell’indice di edificabilità territoriale da 0,7 a 1,02 mq di SLP/mq ST;
 L’aumento delle capacità edificatorie complessive ZUT + ATS da 41.090 mq a 58.570 mq di SLP (circa il 43% in più) con un incremento di SLP di 17.480 mq;
ed offre all’operatore la possibilità di realizzare ca. 230 nuovi alloggi in più, nonchè la costruzione di 2 edifici a torre che (bontà degli stessi operatori) non supererenno l'altezza del Grattecielo Lancia.
L’importo accettato dalla Città quale compartecipazione dell’ente locale alla valorizzazione è di 2 milioni e mezzo di euro di risorse aggiuntive, quando poteva incassarne secondo gli uffici almeno 4 milioni e secondo il Comitato almeno 9 milioni.
A fronte dei cospicui regali fatti alla Società Torino Zero Cinque, lo stesso giorno, il 30 settembre, l’Assessore al bilancio Guido Passoni, dichiarava su “La Stampa” …. La cruda realtà è che, a tre mesi dalla fine dell’anno, ieri il Comune è stato costretto a tagliare 17 milioni di euro, in un colpo solo e in corso d’opera. L’ha fatto «incidendo con il bisturi; non sulla pelle, direttamente sull’osso», per dirla con l’assessore al Bilancio Gianguido Passoni, andando a sfrondare 100 mila euro di qua, 200 di là, fino a raggiungere il traguardo. Il guaio è che non è finita: entro fine anno Palazzo Civico dovrà recuperare altri 27 milioni, ma stavolta non si andrà a operare «sull’osso», si prenderanno di mira gli investimenti.Una delle otto osservazioni formulate dal Comitato Parco Lancia riguardava infatti proprio la quantificazione dei cosiddetti “oneri di valorizzazione” derivanti dalla variante urbanistica.
Poiché già in sede di adozione del PRIN le risposte dell’Amministrazione in merito erano sembrate evasive e poco convincenti (gli interventi in Sala Rossa della Lega, del PDL, RC e degli stessi esponenti della maggiaranza lo dimostrano!), il Comitato, con la consulenza di Professionisti esperti in materia, ha elaborato un Piano economico finanziario dell’intervento con un’attenta Analisi costi-ricavi, formulata prevedendo 4 diversi scenari.
Il dato sorprendente è che: se il PRIN verrà approvato con i parametri di trasformazione urbanistica proposti e accettati dalla Città, l’incremento di valore degli immobili oggetto di trasformazione è di 18,5 milioni di euro.
In relazione a ciò, il Comitato aveva proposto di condividere tra Città e operatore la valorizzazione ottenuta, chiedendo di far versare alla Società Torino Zero Cinque 9,25 milioni di euro.
Riportiamo di seguito la risposta della Città all’osservazione del Comitato:
“ …. Come ordinariamente viene effettuato nell’ambito di varianti urbanistiche al PRG che inducano una valorizzazione dell’area a beneficio di soggetti privati, è stata condotta un’analisi puntuale nel merito da parte del Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino. Questa procedura assicura oggettività e imparzialità, assumendo valori ordinari di mercato desunti da una pluralità di fonti informative.
Nel caso in esame, a seguito di tali approfondimenti è stato valutato congruo, in linea con i parametri ordinariamente adottati, un importo da richiedere agli operatori, quale compartecipazione dell’ente locale alla valorizzazione, pari a circa 4 milioni di euro.
Tale valutazione è stata comunicata agli operatori, i quali hanno però eccepito che i valori assunti a base della determinazione della valorizzazione indotta dalla variante (costi e, soprattutto, ricavi e tempi) risultano eccessivamente ottimistici. Hanno accettato la valutazione alla condizione di corrispondere il valore soprarichiamato non in denaro ma in natura, provvedendo alla cessione alla Città di una porzione dell’edificato che, sulla scorta dei parametri adottati nella valutazione stessa, ha tale valore.
In alternativa, come già illustrato in sede di atto di adozione, gli operatori si sono dichiarati disponibili a versare, all’atto della stipula della convenzione, una somma pari a 2,5 milioni di euro..”.
Dalla risposta del Comune emergono due elementi fondamentali:
1. nell’ambito di varianti urbanistiche al PRG che determinano una valorizzazione degli immobili a beneficio di soggetti privati il Comune riconosce l’importanza strategica di un’attenta analisi economico finanziaria per determinare l’incremento di valore degli stessi immobili;
2. il Comune non contesta i dati dell’analisi condotta da Comitato (anzi non vengono neanche citati), ma richiama quella elaborata dal Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino, di cui nella documentazione ufficiale (e non solo in quella ufficiale!) non vi è traccia.
Se tale documento è da considerarsi strategico per operazioni di questo tipo, ci chiediamo per quale motivo viene allegato alla delibera di approvazione quello elaborato da Parco Lancia e non quello “più autorevole” (che ha determinato il valore aggiunto approvato dall’Amministrazione), formulato dal Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino.
Pubblicare il documento (allegandolo agli atti), ci sembra un’operazione di “trasparenza amministrativa” dovuta ai Cittadini, ai quali, in questo momento di crisi, vengono richiesti enormi sacrifici.
Casi analoghi, in altre grandi città, vengono trattati con maggiore trasparenza.
Ad esempio, a Roma, il nuovo Piano approvato dalla Giunta Alemanno (2008) prevede che il proprietario del suolo può fruire di ulteriore edificabilità corrispondendo al Comune parte delle aree, circa un terzo, o un contributo straordinario predeterminato, pari al 66,6% della valorizzazione ottenuta.
Applicando gli stessi parametri del Piano di Roma, la Società Torino Zero Cinque avrebbe dovuto versare alla Città di Torino, come oneri aggiuntivi, la somma di 12,2 milioni di euro.
A meno di un anno dalle prossime elezioni amministrative, non ci stupisce il voto compatto dei Consiglieri di maggioranza. La fiducia a “scatola chiuso” agli atti della Giunta, quasi certamente assicurerà loro un posto in prima fila nelle liste elettorali!
Peccato per loro che, se l’Amministrazione comunale continua ad adottare politiche di governo del territorio senza tenere minimamente conto delle richieste dei Cittadini, i posti in prima fila saranno presumibilmente quelli dell’opposizione!


Rosario Lo Mauro
Il Comitato Parco Lancia