Nuovi supermercati nell'area ex Lancia

ULTIMO ATTO .. LA SPECULAZIONE E' SERVITA!

4 ottobre 2010

Cari amici

Il 30 settembre si è consumato il penultimo atto di un’operazione immobiliare e finanziaria - con forti connotati speculativi - ai danni dei cittadini torinesi.
Il penultimo atto a cui ci riferiamo riguarda la messa in scena inerente il passaggio in II Commissione Consiliare del Programma Integrato Area Lancia e Limone Sud. Il programma è stato liberato per l’aula con il sostegno “compatto” dei gruppi consiliari del PD, dei Moderati, di Italia dei Valori, e di Sinistra e Libertà, rigettando tutte le osservazioni presentate dal Comitato Parco Lancia e dalle Associazioni Ambientaliste.
L’atto finale sarà votato oggi in Sala Rossa.
Il teatrino della politica cittadina ci ha consentito di osservare come la maggioranza, “compatta”, aveva gia deciso, malgrado gli allegati alla delibera - osservazioni e controdeduzioni - fossero stati trasmessi ai Consiglieri solo il mattino. Emblematico l’intervento del Consigliere Bruno dei Moderati in risposta alla Consigliera Silvestrini (PRC) che aveva richiesto chiarimenti e formulato dubbi e critiche: ….. tanto la maggioranza ha già deciso, l'Assessore ha la fiducia del centro-sinistra, e quindi è inutile continuare a discutere. .. ci chiediamo allora a che servono le Commissioni Consiliari ?
Le osservazioni al PRIN (Programma integrato), in variante al Piano Regolatore presentate dal Comitato Parco Lancia e dalle Associazioni Ambientaliste ponevano l’accento sull’eccessivo – e ingiustificato - incremento delle capacità edificatorie concesse alla Società Torino Zero Cinque (la stessa operante sull'area Ex-ISVOR) senza alcun vantaggio per la Città, evidenziando le pesanti ricadute negative sul paesaggio e sul già precario sistema dei parcheggi e del traffico dell’ambito territoriale interessato.
Il PRIN, in variante al PRG (approvato nel 95’), attraverso un cospicuo incremento di SLP, prevede:
 L’aumento dell’indice di edificabilità territoriale da 0,7 a 1,02 mq di SLP/mq ST;
 L’aumento delle capacità edificatorie complessive ZUT + ATS da 41.090 mq a 58.570 mq di SLP (circa il 43% in più) con un incremento di SLP di 17.480 mq;
ed offre all’operatore la possibilità di realizzare ca. 230 nuovi alloggi in più, nonchè la costruzione di 2 edifici a torre che (bontà degli stessi operatori) non supererenno l'altezza del Grattecielo Lancia.
L’importo accettato dalla Città quale compartecipazione dell’ente locale alla valorizzazione è di 2 milioni e mezzo di euro di risorse aggiuntive, quando poteva incassarne secondo gli uffici almeno 4 milioni e secondo il Comitato almeno 9 milioni.
A fronte dei cospicui regali fatti alla Società Torino Zero Cinque, lo stesso giorno, il 30 settembre, l’Assessore al bilancio Guido Passoni, dichiarava su “La Stampa” …. La cruda realtà è che, a tre mesi dalla fine dell’anno, ieri il Comune è stato costretto a tagliare 17 milioni di euro, in un colpo solo e in corso d’opera. L’ha fatto «incidendo con il bisturi; non sulla pelle, direttamente sull’osso», per dirla con l’assessore al Bilancio Gianguido Passoni, andando a sfrondare 100 mila euro di qua, 200 di là, fino a raggiungere il traguardo. Il guaio è che non è finita: entro fine anno Palazzo Civico dovrà recuperare altri 27 milioni, ma stavolta non si andrà a operare «sull’osso», si prenderanno di mira gli investimenti.Una delle otto osservazioni formulate dal Comitato Parco Lancia riguardava infatti proprio la quantificazione dei cosiddetti “oneri di valorizzazione” derivanti dalla variante urbanistica.
Poiché già in sede di adozione del PRIN le risposte dell’Amministrazione in merito erano sembrate evasive e poco convincenti (gli interventi in Sala Rossa della Lega, del PDL, RC e degli stessi esponenti della maggiaranza lo dimostrano!), il Comitato, con la consulenza di Professionisti esperti in materia, ha elaborato un Piano economico finanziario dell’intervento con un’attenta Analisi costi-ricavi, formulata prevedendo 4 diversi scenari.
Il dato sorprendente è che: se il PRIN verrà approvato con i parametri di trasformazione urbanistica proposti e accettati dalla Città, l’incremento di valore degli immobili oggetto di trasformazione è di 18,5 milioni di euro.
In relazione a ciò, il Comitato aveva proposto di condividere tra Città e operatore la valorizzazione ottenuta, chiedendo di far versare alla Società Torino Zero Cinque 9,25 milioni di euro.
Riportiamo di seguito la risposta della Città all’osservazione del Comitato:
“ …. Come ordinariamente viene effettuato nell’ambito di varianti urbanistiche al PRG che inducano una valorizzazione dell’area a beneficio di soggetti privati, è stata condotta un’analisi puntuale nel merito da parte del Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino. Questa procedura assicura oggettività e imparzialità, assumendo valori ordinari di mercato desunti da una pluralità di fonti informative.
Nel caso in esame, a seguito di tali approfondimenti è stato valutato congruo, in linea con i parametri ordinariamente adottati, un importo da richiedere agli operatori, quale compartecipazione dell’ente locale alla valorizzazione, pari a circa 4 milioni di euro.
Tale valutazione è stata comunicata agli operatori, i quali hanno però eccepito che i valori assunti a base della determinazione della valorizzazione indotta dalla variante (costi e, soprattutto, ricavi e tempi) risultano eccessivamente ottimistici. Hanno accettato la valutazione alla condizione di corrispondere il valore soprarichiamato non in denaro ma in natura, provvedendo alla cessione alla Città di una porzione dell’edificato che, sulla scorta dei parametri adottati nella valutazione stessa, ha tale valore.
In alternativa, come già illustrato in sede di atto di adozione, gli operatori si sono dichiarati disponibili a versare, all’atto della stipula della convenzione, una somma pari a 2,5 milioni di euro..”.
Dalla risposta del Comune emergono due elementi fondamentali:
1. nell’ambito di varianti urbanistiche al PRG che determinano una valorizzazione degli immobili a beneficio di soggetti privati il Comune riconosce l’importanza strategica di un’attenta analisi economico finanziaria per determinare l’incremento di valore degli stessi immobili;
2. il Comune non contesta i dati dell’analisi condotta da Comitato (anzi non vengono neanche citati), ma richiama quella elaborata dal Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino, di cui nella documentazione ufficiale (e non solo in quella ufficiale!) non vi è traccia.
Se tale documento è da considerarsi strategico per operazioni di questo tipo, ci chiediamo per quale motivo viene allegato alla delibera di approvazione quello elaborato da Parco Lancia e non quello “più autorevole” (che ha determinato il valore aggiunto approvato dall’Amministrazione), formulato dal Settore Valutazioni Patrimoniali, con il supporto del Dipartimento Casa Città del Politecnico di Torino.
Pubblicare il documento (allegandolo agli atti), ci sembra un’operazione di “trasparenza amministrativa” dovuta ai Cittadini, ai quali, in questo momento di crisi, vengono richiesti enormi sacrifici.
Casi analoghi, in altre grandi città, vengono trattati con maggiore trasparenza.
Ad esempio, a Roma, il nuovo Piano approvato dalla Giunta Alemanno (2008) prevede che il proprietario del suolo può fruire di ulteriore edificabilità corrispondendo al Comune parte delle aree, circa un terzo, o un contributo straordinario predeterminato, pari al 66,6% della valorizzazione ottenuta.
Applicando gli stessi parametri del Piano di Roma, la Società Torino Zero Cinque avrebbe dovuto versare alla Città di Torino, come oneri aggiuntivi, la somma di 12,2 milioni di euro.
A meno di un anno dalle prossime elezioni amministrative, non ci stupisce il voto compatto dei Consiglieri di maggioranza. La fiducia a “scatola chiuso” agli atti della Giunta, quasi certamente assicurerà loro un posto in prima fila nelle liste elettorali!
Peccato per loro che, se l’Amministrazione comunale continua ad adottare politiche di governo del territorio senza tenere minimamente conto delle richieste dei Cittadini, i posti in prima fila saranno presumibilmente quelli dell’opposizione!


Rosario Lo Mauro
Il Comitato Parco Lancia

OSSERVAZIONI PARCO LANCIA TRASMESSE AL COMUNE

OSSERVAZIONI DEL COMITATO PARCO LANCIA A SEGUITO DELL’ADOZIONE DEL PR.IN. LANCIA


OSSERVAZIONE N. 1
SOVRADIMENSIONAMENTO DELL’INTERVENTO E INCREMENTO INGIUSTIFICATO DELLE CAPACITA’ EDIFICATORIE

La pianificazione territoriale ormai è orientata verso politiche di trasformazione del territorio per progetti.
Restano comunque sfumati i modi attraverso i quali si valutano da un lato, la fattibilità e dall’altro gli effetti di quanto previsto sulla carta dagli strumenti urbanistici in variante e dalle norme di attuazione.
Il problema maggiore riguarda la questioni chiave della coerenza delle scelte urbanistiche.
Un dato comunque è certo, la fattibilità degli interventi di riqualificazione si raggiunge quando la collettività e gli operatori privati raggiungono un reciproco vantaggio.
Dal punto di vista dell’interesse pubblico, non si possano realizzare importanti valorizzazioni immobiliari senza un adeguato beneficio per la collettività, in termini di incremento delle aree verdi, delle attrezzature di uso pubblico o collettivo, delle infrastrutture di uso generale, della qualità ambientale complessiva degli insediamenti.
L’Amministrazione Comunale di Torino, a seguito di un’analisi approfondita, ha proposto ai privati la riconduzione della trasformazione dell’area ad un’altra disciplina prevista dalle NUEA classificando l’area come “Ambito di Riordino”, conservando in questo modo la matrice storica dell’insediamento produttivo.
La proposta di PRIN presentata come intervento per “valorizzare il territorio” prevede una S.L.P. massima realizzabile per la ZUT 8.16 pari a mq. 56.000 suddivisa in pari proporzione fra gli edifici da conservare (50%) e gli edifici previsti come nuova edificazione (50%) e per l’ATS 8ag di 2.570 mq , per una SLP complessiva pari a 58. 570.
Per quanto riguarda l'Area da Trasformare per Servizi 8ag, viene previsto il mantenimento dell’autorimessa esistente con la destinazione a parcheggio pubblico.

1. L’indice di edificabilità territoriale della Zut 8.16 aumenta da 0,7 a 1,02 mq di SLP/mq ST;
2. Le capacità edificatorie complessive aumentano da 41.090 mq a 58 570 mq di SLP (circa il 43%) con un incremento di SLP di 17.480 mq;

In sintesi le modifiche proposte dal Programma Integrato in variante al P.R.G. sono:
1. la Zona Urbana di Trasformazione, Ambito 8.16 Lancia, viene classificata come Ambito di Riordino ai sensi dell'articolo 7, lettera E delle N.U.E.A.;
2. vengono modificati i mix funzionali dell'ambito prevedendo Residenza max 70%, Eurotorino/ASPI min. 30%;
3. nell'Area da Trasformare per Servizi, Ambito 8.ag Limone sud, viene previsto il mantenimento dell'edificio esistente con destinazione a parcheggio pubblico da cedere alla Città.
Il fabbisogno di servizi riferito ai due ambiti ammonta a mq. 46.376 ed è stato determinato in relazione ai possibili mix funzionali previsti nella scheda normativa.
L'offerta di servizi proposta nel PR.IN., è la seguente:
- aree da cedere per spazi pubblici attrezzati in superficie mq. 5.947
- aree private da assoggettare all'uso pubblico per spazi pubblici attrezzati mq. 19.780
- parcheggio pubblico in struttura (edificio esistente) mq. 15.641
- parcheggio pubblico di nuova realizzazione in sottosuolo o in alternativa monetizzazione delle aree mq. 5.008.

INCREMENTO CAPACITA’ EDIFICATORIE Z.U.T AMBITO 8.16 LANCIA

Premesso che il Comitato Parco Lancia ha fin dall’inizio sostenuto la validità della scelta di considerare l’area di intervento come “Ambito di Riordino”, prevedendo il recupero di una parte degli edifici storici del vecchio stabilimento Lancia, tale scelta non è invece condivisibile se con tale espediente vengono “irrazionalmente” incrementate le capacità edificatorie a vantaggio esclusivo dell’Operatore, senza alcun beneficio per la Città !
Ricondurre la trasformazione dell’area ad un’altra disciplina alternativa prevista dalle NUEA di PRG, conservando la matrice storica dell’insediamento produttivo, non giustifica un così alto incremento delle capacità edificatorie dell’ambito 8.16.
L’Operatore quando ha acquisito l’immobile era ben consapevole della consistenza e del valore storico documentario ed architettonico dello stabilimento Lancia.
La Città offre all’Operatore la possibilità di un cambio di destinazione d’uso in linea con le attuali richieste del mercato immobiliare. I fabbricati esistenti vengono in fatti totalmente recuperati e valorizzati con destinazioni ASPI ed Eurotorino, (e quindi commerciali, terziarie, produttive ecc.), remunerative alla pari delle nuove costruzioni.
Il cambio di destinazione d’uso previsto nell’ambito di riordino è in linea con le attuali richieste del mercato immobiliare.
Il recupero di fabbricati in buono stato di conservazione come quelli in questione (che consentono di salvaguardare le strutture, la copertura ed i tamponamenti esterni, ecc), è decisamente meno oneroso rispetto al recupero di edifici storici a carattere residenziale.
Inoltre, il recupero di detti edifici determinerà un significativo risparmio per l’Operatore sui costi di bonifica e demolizione, altrimenti previsti nel caso di una radicale trasformazione dell’area.
Si consideri altresì, che le nuove edificazioni sono prevalentemente concentrate nella porzione di area oggi in gran parte destinata a parcheggio alberato privato (vedi foto), dove le demolizioni sono pressoché nulle e le bonifiche sono limitate alla rimozione dello strato di asfalto.
Con riferimento alle norme del PRG vigente ed in particolare a quelle relative agli Ambiti di Riordino (art. 7 lettera E delle NUEA) è opportuno evidenziare che le stesse stabiliscono quanto segue:
“Negli Ambiti di Riordino, nei quali deve essere mantenuta almeno il 50% della SLP esistente, sono ammessi interventi di cui all’art. 4 delle presenti norme da attuarsi attraverso il rilascio di concessioni edilizie dirette per singoli lotto fondiari, nel rispetto del mix funzionale, purchè le proposte progettuali siano inquadrate in uno Studio Unitario di Riordino come richiamato nelle singole schede normative.”
La norma pertanto stabilisce la salvaguardia di almeno il 50% della SLP esistente, ma non sancisce la possibilità di costruire ex novo una quantità di SLP pari a quella recuperata!
Anche la VARIANTE N. 38 AL P.R.G. RELATIVA AL COMPARTO PRODUTTIVO - ARTIGIANALE aveva previsto per le ZUT classificate come Ambiti di Riordino (erano 5 gli ambiti interessati), la possibilità di recuperare una parte delle aree produttive, mantenendo comunque sostanzialmente invariate le capacità edificatorie previste dal PRG vigente.
Le capacità edificatorie aggiuntive concesse all’Operatore pari a 17.480 mq di SLP sono pertanto da considerarsi eccessive ed ingiustificate!
L’analisi economica finanziaria di Parco Lancia (Osservazione n. 8) dimostra infatti che il giusto equilibrio per una trasformazione dell’area sostenibile sia dal punto di vista urbanistico, economico ed ambientale, prevede un incremento delle capacità edificatorie, rispetto a quelle previste nel PRG vigenti, di soli 3.542 mq di SLP, anziché di 17.480 mq così come previsto nel PR.IN adottato.
Le capacità edificatorie in più concesse all’Operatore consentono la realizzazione di ulteriori 230 alloggi, aumentando notevolmente il carico urbanistico e antropico del quartiere San Paolo, con pesanti ricadute anche sul già precario sistema della viabilità del contesto in cui ricade la trasformazione.

INCREMENTO CAPACITA’ EDIFICATORIE A.T.S. 8.AG LIMONE SUD

La scheda normativa delle NUEA di PRG relativa all’Area da Trasformare per Servizi Ambito 8.ag - Limone sud, prevede, una quantità di capacità edificatorie generate dall’ambito, pari a 1.199 mq di Superficie Lorda di Pavimento (SLP).
Tale quantità, viene infatti determinata applicando l’indice di 0,7/3 mqSLP/mqST alla Superficie Territoriale dell’area, espressamente previsto per le ATS all’articolo 19 delle NUEA di PRG.
Lo stesso articolo delle NUEA, prevede la possibilità di elevare l’indice edificatorio da 0,7/3 a 0,5 mqSLP/mqST nelle ATS, qualora nell’area oggetto di trasformazione siano presenti fabbricati o preesistenze edilizie preordinati alla demolizione.
Il PRIN adottato, tenuto conto della preesistente autorimessa nell’ambito Ambito 8.ag, ha previsto l’incremento dell’indice da 0,7/3 a 0,5 mq SLP/mqST., elevando le capacità edificatorie da 1.199 mq a 2.570 di SLP (+. 1371 mq).
A tale proposito è utile ricordare che l’incremento dell’indice nelle ATS, è previsto nel Piano Regolatore, con la finalità di incentivare i Proprietari a trasformare le aree occupate da immobili la cui presenza vincola la trasformazione degli ambiti.
Le maggiori capacità edificatorie riconosciute dal PRG compensano i Proprietari, seppur in parte, sia dei costi di demolizione (ed eventuale bonifica) che gli stessi dovranno sostenere per liberare le aree, sia dell’oggettiva differenza di valore tra le aree con preesistenze edilizie e quelle libere da fabbricati.
Le aree liberate dai fabbricati, secondo le norme del Piano Regolatore, possono essere successivamente utilizzate, indistintamente dai Proponenti la trasformazione, sia come aree di concentrazione dell’edificato (20% della S.T.), sia come aree a servizi da cedere alla Città (80% della S.T.).
E’ opportuno specificare che le norme urbanistiche, se interpretate in modo “trasparente”, prevedono di quantificare le superfici a servizi con riferimento a quelle del “terreno” e cioè alla Superficie Territoriale (100%) e non a quella delle “solette” esistenti o da edificare.
La scheda normativa delle NUEA del PRG vigente prevedeva per l’Ambito 8.ag - Limone sud di destinare l’intera superficie territoriale ad aree per spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport e ad aree per attrezzature di interesse comune, con conseguente demolizione dei fabbricati esistenti e bonifica ambientale del sito.
Su proposta dell’Operatore, accettata dalla Città, il PRIN adottato dell’area ex Lancia in variante al PRG, prevede invece la cessione alla Città dell’intera superficie dell’ATS Ambito 8.ag - Limone sud, con annessa sovrastante autorimessa esistente da destinare a parcheggio pubblico.
A fronte dell’esigenza dei Progettisti del PRIN di reperire “superfici a servizi” per soddisfare gli standard prescrittivi imposti dalle norme in vigore non derogabili con il PR.IN (art. 21 della L.U.R. n. 56/77), anziché quantificare la superficie di tale spazio secondo quanto previsto dalla disciplina urbanistica e cioè in base alla superficie territoriale dell’Ambito 8ag Limone di 5140 mq, la Città ha accettato la discutibile proposta di quantificare come aree a standard le superfici esistenti “su soletta”, pari a 15.641 mq.
E’ indiscutibile pertanto il vantaggio dell’Operatore che in questo modo, “assolve”, seppur in modo controverso, il fabbisogno di servizi richiesto dalla trasformazione e “risparmia” i costi di demolizione del fabbricato e la bonifica dell’area.

QUANTIFICAZIONE SLP EDIFICI ESISTENTI, DA DEMOLIRE E DA RECUPERARE

Nell’audizione in II Commissione Consiliare Parco Lancia, aveva espresso perplessità in merito al calcolo delle superfici lorde di pavimento degli edifici esistenti.
In particolare, Parco Lancia aveva posto il seguente quesito:
E’ sicura l’amministrazione che la SLP esistente da recuperare e’ limitata a 28.000 mq (50%), visto che dai ns. calcoli risulta, invece, pari a 34.800 mq (66%) ?
I dati dimensionali complessivi relativi agli edifici esistenti sono inesatti, da una ns. verifica, effettuata utilizzando softwere e cartografia di base informatizzata della Città (con modalità quindi attendibili!) la superficie degli edifici esistenti fuori terra è di circa 52.600 mq anziché 56.000 mq!
Anche i dati dimensionali parziali relativi agli edifici esistenti da recuperare e da demolire non ci sembrano attendibili, dalla ns. verifica risulta che la percentuale degli edifici da recuperare è del 66 % per una superficie complessiva di circa 34.800 mq (anziché 28.000), mentre la percentuale degli edifici da demolire è limitata al 34% (17.800 mq anziché 28.000 mq)!
In base ai dati da noi calcolati, nell’ambito 8.16 Lancia saranno mantenuti fabbricati esistenti per una superficie di 34.800 mq (anziché 28.000 mq) e verranno costruiti nuovi edifici per una superficie di 28.000 mq.
La SLP complessiva prevista in progetto è pertanto la seguente:
a. Superficie edifici esistenti da recuperare : 34.800 mq;
b. Superficie edifici realizzati ex novo: 28.000 mq;
c. Superficie generata dall’ambito 8ag Limone 2.570 mq
TOTALE 65.370 mq anziché 58.570 mq (+ 6.800) rispetto ai dati “ufficiali” indicati nel PRIN!
La SLP finale fuori terra sarà pertanto superiore a quella esistente !
L’Indice Territoriale “reale” dell’Ambito 816 Lancia è pari a 1,14 mq SLP/ mq S.T. (nel PRG vigente ricordiamo è 0,7 !)


OSSERVAZIONE N. 2
EDIFICI DA RECUPERARE! SI! NO! ….. FORSE!

Si rileva al riguardo un elemento di contrasto tra il documento di Variante, (approvata contestualmente al PRIN) predisposto dagli Uffici Comunali e gli elaborati del PRIN. Infatti i due nuovi grattacieli previsti in progetto sono localizzate in posizione centrale dove oggi insiste un edificio a tre piani indicato nella variante tra quelli da salvaguardare.
E’ il PRIN che non rispetta le prescrizioni della Variante ? .. oppure è la Variante non predisposta secondo le indicazioni progettuali del PRIN “dettate” dagli Operatori?



OSSERVAZIONE N. 3

DUE NUOVI GRATTACIELI? NO GRAZIE!

La previsione di costruire due nuove torri, considerato il contesto ed il valore storico del sito, anche se il professor Carlo Olmo la ritiene “moderna e contemporanea”, gli abitatiti del quartiere che nel Consiglio aperto di Circoscrizione hanno valutato e considerato “inopportune e sovradimensionate le due torri” e, soprattutto, non in linea con gli obiettivi di tutela e qualità urbana che la Città dovrebbe perseguire.
Il progetto non tiene minimamente conto del contesto, caratterizzato prevalentemente da edifici realizzati tra gli anni 40’ e gli anni 60’, di 2 ÷ 6 piani fuori terra, compresi in isolati di notevoli dimensioni, con un regime proprietario molto frazionato.
Poiché secondo il professor Carlo Olmo .. la Città dovrebbe rendere più trasparenti i processi di trasformazione urbana, coinvolgendo direttamente i cittadini nelle decisioni strategiche sul futuro dei quartieri…



OSSERVAZIONE N. 4
AREE A SERVIZI PUBBLICI QUALITA’ E QUANTITA’

Dal punto di vista dell’interesse pubblico, non si possano realizzare importanti valorizzazioni immobiliari senza un adeguato beneficio per la collettività, in termini di incremento delle aree verdi, delle attrezzature di uso pubblico o collettivo, delle infrastrutture di uso generale, della qualità ambientale complessiva degli insediamenti.
Il mix di attrezzature a servizi proposto nel PRIN non è proporzionato all’intervento, ci sembra “casuale”, “residuale” e di scarsa qualità in quanto non tiene conto delle esigenze (e delle carenze!) più volte manifestate dagli abitanti della Circoscrizione.
La localizzazione di tali spazi è marginale con una scarsa attenzione alla loro qualità e utilità. La loro definizione sembra sia riferita ad un mero calcolo analitico finalizzato al soddisfacimento degli standards.
Gli spazi ricavati sono essenzialmente funzionali alle attività commerciali e direzionali che andranno ad insediarsi e sono generalmente ricavati, non in piena terra, ma su soletta, limitando la possibilità di piantumare alberi d’alto fusto e rendendo impermeabile gran parte della superficie occupata dal nuovo insediamento.
Gli spazi assoggettati all’uso pubblico, destinati in gran parte a percorsi pedonali di ricucitura con quelli già esistenti, saranno occupati, a macchia di leopardo, da ampie superfici di “griglie di aerazione” delle sottostanti autorimesse pubbliche e private.
I professionisti incaricati per la redazione del progetto hanno parecchio faticato per individuare circa 6.000 mq di servizi pubblici da cedere alla Città negli spazi “residuali”; circa 20.000 mq di servizi da attrezzare a spese dell’Operatore e da assoggettare all’uso pubblico (non per generosità, ma per poter realizzare box da vendere nella superficie sottostante!). Mancano all’appello circa 21.000 mq di servizi, dove li troviamo? Cediamo alla Città quella vecchia autorimessa che necessita di ingenti risorse per manutenzione e adeguamenti vari alla normativa vigente……. Se fra qualche anno sarà considerata inutile e da demolire, ci penserà la città !! Sono circa 15.000 mq mancano all’appello ancora circa 5000 mq. Nessun problema l’importante è realizzare tutta la SLP che ci hanno assentito .. quei 5.000 mq di servizi li monetizziamo oppure, per dotare i nuovi centri commerciali di idonei spazi a parcheggio,.. realizziamo un’altra autorimessa interrata!
I numeri tornano.. quindi il piano è perfetto!
Osservando il progetto ed i numeri…l’approccio progettuale sembra sia stato proprio questo!

GRATTACIELO LANCIA ESISTENTE
CONTINUIAMO A FAR FINTA CHE NON ESISTE?

La relazione del Programma Integrato Lancia recentemente adottato dal Comune ricorda come negli anni 90’, in sede di formazione del PRG, prendendo atto dell’unitarietà dell’impianto storico dello stabilimento Lancia, i Progettisti del nuovo Piano avevano evidenziato la necessità di trasformare in modo unitario l’intero complesso, proponendo nel Progetto Preliminare di PRG, un comparto unico che comprendeva nel perimetro anche la sede direzionale dell’azienda concentrata nell’edificio (grattacielo Lancia) posto a scavalco della via Lancia, parte integrante del complesso produttivo e simbolo dello stabilimento industriale.
In tale edificio, realizzato negli anni 50’, furono concentrati tutti gli uffici ed il centro direzionale della fabbrica. Il fabbricato, che si sviluppa su un’altezza di 16 piani, ha una Superficie Lorda di Pavimento di circa 11.000 mq (dato rilevato dal sito della Soc. Gefim S.p.a. dalla quale si evince chiaramente la previsioni di un prossimo utilizzo dell’immobile!).
Le pressioni esercitate dagli stessi Proprietari in sede di osservazioni al PRG, hanno convinto gli Amministratori cittadini a fare un passo indietro, prevedendo nel Progetto definitivo, la suddivisione del complesso industriale in due distinti ambiti di trasformazione convalidando Il volume del Grattacielo Lancia nelle Zone urbane “Consolidate” TE – terziario.
Il Programma Integrato potrebbe essere la giusta occasione per riconsiderare tale scelta, considerando la possibilità di reperire il fabbisogno di servizi generato dall’edificio negli ambiti di trasformazione in questione. Si pensi a tale proposito che, in relazione alla SLP esistente ed alla destinazione d’uso dell’edificio, il fabbisogno dei relativi servizi ammonta a circa di 8.800 mq (SLP esistente 11.000 mq x 80%).
Si consideri inoltre che sia l’ambito 12.27 gia interamente trasformato (dallo stesso Operatore che propone il PRIN) sia l’attuale PRIN non hanno tenuto minimamente conto della presenza di tale edificio “ingombrante”!
Lo “scorporo” del grattacielo Lancia dalle ZUT, se si continua a far finta che non esibiste, può considerarsi un “omaggio” concesso dalla Città all’Operatore che potrà realizzare circa 8.000 mq di SLP in più (di nuove costruzioni) e dovrà reperire circa 8.800 mq di servizi in meno!
Poiché come prima evidenziato si prevede di riutilizzare a breve il predetto immobile, tenuto conto che le aree che circondano il Grattacielo sono ormai trasformate (dallo stesso Operatore!) e la presenza del vicino Ipermercato Bennet provoca già oggi problemi al traffico ed una costante carenza di parcheggi durante gli orari di apertura, e considerato che il PRIN non ha previsto idonei spazi a servizi e parcheggi anche per questa struttura esistente di cui bisogna necessariamente tenerne conto!

PARCHEGGIO GARDINO – GESTIONE FALLIMENTARE

A tale proposito è utile ricordare che alla fine degli anni 90, per consentire allo stesso Operatore di realizzare tutte le capacità edificatorie sviluppate nella ZUT ambito 8.14 Gardino, la Città, senza alcuna verifica in merito, aveva concesso all’Operatore la possibilità di realizzare la struttura di un parcheggio pubblico interrato di 208 posti auto (senza attrezzaggio!).
L’Autorimessa realizzata e ceduta alla Città, è rimasta inutilizzata e abbandonata per tanti anni.
Solo recentemente, attraverso la GTT e l’investimento di risorse pubbliche per renderla operativa, l’autorimessa è parzialmente utilizzata a parcheggio riservato ai soli abbonati, in locazione.
Pertanto, anche se è stata computata come Servizi pubblici, oggi, di fatto, è un parcheggio pertinenziale, .. di proprietà pubblica!
E’ del tutto evidente che tale operazione, vantaggiosa per l’Operatore, è stata ed è ancora oggi fallimentare per la Città!

CESSIONE ALLA CITTA’ DELL’AUTORIMESSA ESISTENTE IN VIA CARAGLIO E REALIZZAZIONE DI UNA NUOVA AUTORIMESSA INTERRATA

L’Operatore propone alla Città la cessione dell’autorimessa esistente nell’ambito ATS 8ag Limone da destinare a parcheggio pubblico. Tale offerta è molto discutibile in quanto a fronte di una superficie territoriale dell’Ambito 8ag Limone di 5140 mq di Superficie Territoriale, vengono conteggiati 15.641 mq di servizi pubblici.
L’Operatore in questo modo assolve in buona parte al fabbisogno di servizi richiesti nella trasformazione e risparmia i costi della demolizione del fabbricato e la bonifica dell’area.
La Città … senza tenere minimamente conto dell’esperienza negativa del parcheggio Gardino, non solo accetta la struttura esistente … ma consente all’Operatore di costruirne una terza interrata!


AREE A SERVIZI - LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996, N. 18.

La Legge regionale 9 aprile 1996, n. 18 "Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia ed ambientale in attuazione dell'articolo 16 della legge 17 febbraio 1992, n. 179.", ad integrazione e completamento di quanto disposto dall'articolo 16 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, disciplina la formazione e l'attuazione dei Programmi integrati di riqualificazione urbana, edilizia ed ambientale, finalizzati ad una piu' razionale utilizzazione e riorganizzazione del territorio, delle infrastrutture, degli insediamenti esistenti e della loro espansione, nonche' al perseguimento del risparmio energetico.
La stessa Legge, all’art. 4 “interventi ammessi” indica le condizioni di ammissibilità dei Programmi integrati.
In particolare per gli interventi di ristrutturazioni urbanistiche specifica che: ….ove esistono aree produttive e terziarie obsolete o irrazionalmente dislocate o dismesse, con potenzialita' di polarizzazione urbana decentrata rispetto al centro storico e di soddisfacimento della carenza arretrata di servizi e di verde.
Per la presentazione dei Programmi integrati, costituisce pertanto condizione di ammissibilità il soddisfacimento della carenza arretrata di servizi e di verde.
Il Programma Integrato Lancia in variante al PRG adottato ai sensi La Legge regionale 9 aprile 1996, n. 18, oltre a non prevedere il soddisfacimento del fabbisogno pregresso delle aree a servizi, consente la monetizzazione delle aree a servizi.
Il Programma adottato contrariamente a quanto prevede la legge di riferimento, si limita a quantificare le aree da cedere per servizi (standard) entro i limiti minimi imposti dall’art. 21 della L.R. 56/77 e s.m.i..
Inoltre, non riuscendo i Professionisti incaricati a reperire le quantità minime all’interno dell’area di intervento, propongono la monetizzazione delle stesse aree, prevista negli Ambiti di Riordino che fanno riferimento ad una norma di PRG, ma espressamente vietate e non conformi ai principi della Legge Regionale di riferimento.
Si evidenzia a tale proposito che se il Comune concede agli Operatori la possibilità di realizzare quantità edificatorie di gran lunga superiori a quelle che l’area può ragionevolmente accogliere, in qualsiasi area è difficile reperire idonei spazi a servizi pubblici.
La monetizzazione delle aree a servizi è uno strumento utile per interventi di completamento in tessuti consolidati, non dovrebbe essere ammissibile per gli interventi di ristrutturazione urbanistica di grandi aree industriali dismesse, dove la riqualificazione, così come prevede la Legge regionale 18 del 1996, dovrebbe essere considerata un’opportunità per reperire aree a servizi anche per soddisfare il fabbisogno pregresso!
In un’area di grande dimensione come quella in questione, l’impossibilità di reperire idonei spazi a servizi pubblici è determinata dall’eccessiva capacità edificatoria concessa all’Operatore!



OSSERVAZIONE N. 5
MIX RESIDENZIALE - LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996, N. 18.

La lettera d) dell’articolo 3 della Legge regionale 9 aprile 1996, n. 18 specifica che i Programmi integrati devono essere caratterizzati da:
possibile concorso di piu' soggetti operatori e di pluralita' di fonti di finanziamento, pubbliche e private e, ove contengano interventi di edilizia residenziale, integrazione di interventi di edilizia sovvenzionata, agevolata o sovvenzionata e agevolata con interventi di edilizia privata, convenzionata e non convenzionata.
La delibera del Comune di adozione del PR.IN prevede l’impegno del Proponente a cedere un numero di alloggi pari a 3.057 mq di SLP, corrispondente al 10% del totale della SLP realizzabile, senza specificare la localizzazione all’interno dell’area dei predetti alloggi.
Come è noto, gli artt. 6 e 7 delle NUEA di PRG consentono all’Operatore di individuare la quota di alloggi da cedere alla Città (cessione onerosa) o all’interno dell’area di intervento o all’esterno, prevedendo la possibilità di individuarli tra quelli esistenti e realizzati anche da diversi anni fermo restando la verifica dei requisiti minimi richiesti.

Poiché nel caso di specie trattasi di Programma Integrato in variante al PRG, i cui effetti è auspicabile che ricadano all’interno dell’area di intervento,



OSSERVAZIONE N. 6
ONERI E OPERE DI URBANIZZAZIONE

All’interno del Programma Integrato sono indicate le seguenti risorse a carico dell’Operatore privato:

 Oneri di urbanizzazione tabellari 6.444.821 €
(di cui Opere da realizzare a scomputo 3.974.291 €)
 Opere di urbanizzazione da realizzare con risorse private su aree da assoggettare all’uso pubblico 3.485.505 €
 Contributo sul costo di costruzione ________ €
 Contributo aggiuntivo da versare da parte del Proponente 2.500.000 €
TOTALE 12.430.426 €
Il valore degli oneri di urbanizzazione dovuti viene via via adeguato contestualmente al rilascio delle singole autorizzazioni edilizie.

L’importo delle opere da realizzare a scomputo, pari a 3.974.291 € sarà utilizzato dagli Operatori per:
 Risistemare la viabilità al contorno della trasformazione;
 Adeguare le reti dei sottoservizi esistenti (fognature, acquedotto, gas, teleriscaldamento, ecc.) all’imponente nuovo carico urbanistico;
 Attrezzare i parcheggi interrati e in struttura previsti in cessione alla Città.

Il cantiere avrà una durata presunta di dieci anni. La sistemazione della viabilità esterna dovrebbe essere a carico dell’Operatore, tenuto conto che il Quartiere è già infrastrutturato e urbanizzato e che l’adeguamento delle reti è funzionale “solo ai nuovi interventi”, quindi, dovrebbe essere a carico dell’Operatore (così come avviene in tutti i Comuni della Provincia!);
L’attrezzaggio dei parcheggi a carico della Città (in quanto a scomputo degli oneri dovuti!) potrebbe essere evitato prevedendo che le autorimesse vengano assoggettare all’uso pubblico a prezzi convenzionati con la Citta’, ma di proprieta’ dell’Operatore.
E’ opportuno in questo caso che l’agibilita’ delle attivita’ Eurotorino/Aspi sia subordinata alla funzionalita’ dei parcheggi.
Le “presunte” risorse a carico dell’Operatore per sistemare le aree assoggettate all’uso pubblico interne alla trasformazione, pari a 3.485.505 Euro, non dovrebbero neanche essere computate, considerato che “sotto tali superfici”, l’Operatore realizzerà buona parte dei circa 1000 box auto previsti che saranno venduti a circa 26.000 Euro cadauno (prezzo richiesto dall’Impresa che ha realizzato il parcheggio pertinenziale di largo Chiribiri, nell’area concessa in diritto di superficie dalla Città, con sistemazione superficiale totalmente a carico dell’Impresa!).
In relazione a quanto sopra, il “contributo dell’operatore” in termini di oneri di urbanizzazione da versare alla Città è limitato a soli 2.470.530,00 Euro.
Ponendo invece a carico dell’Operatore le opere di cui sopra individuate come “opere da realizzare a scomputo”, la Città è in grado di reperire risorse per il completo recupero della limitrofa area comunale del Centro Bellville, oggi in totale stato di abbandono.

TUTTO CIO’ PREMESSO E CONSIDERATO

Con riferimento all’osservazione n. 1 e all’analisi economico finanziaria, di cui all’Allegato n. 1 svolta da Parco Lancia, si richiede all’Amministrazione Comunale:
- di ridimensionare l’intervento complessivo prevedendo una capacità edificatoria complessiva, tra edifici da recuperare ed edifici ex novo, pari a 44.632 mq di SLP, che costituisce il giusto equilibrio tra interesse pubblico e intereresse privato (scenario n. 4 analisi economico finanziaria);
- non riconoscere all’Operatore l’incremento dell’indice da 0,7/3 a 0,5 mq SLP/mqST., dell’ATS Ambito 8.ag Limone sud, incremento previsto nelle NUEA di PRG per le trasformazioni delle ATS, dove gli edifici esistenti sono da demolire e non da conservare e cedere alla Città;
- di verificare e indicare negli elaborati e nel testo della deliberazione di approvazione l’esatta quantificazione della SLP e della percentuale degli edifici da recuperare e da demolire.

Con riferimento all’osservazione n. 2, si richiede all’Amministrazione Comunale:
- di prevedere il recupero integrale del fabbricato localizzato in posizione centrale nell’ambito 8.16 Lancia;

Con riferimento all’osservazione n. 3, si richiede all’Amministrazione Comunale:
- prima di approvare definitivamente il PR.IN Lancia, di valutare e approfondire, anche attraverso un confronto con i Cittadini, l’opportunità o meno di realizzare altre due torri alte nel quartiere San Paolo;

Con riferimento all’osservazione n. 4, si richiede all’Amministrazione Comunale:
- di quantificare la superficie di aree a servizi prevedendo, oltre il soddisfacimento dello standard di cui all’art. 21 della L.R. n. 56/77, anche il fabbisogno pregresso, così come espressamente previsto sia per tutte le Zone Urbane di Trasformazione di proprietà privata, sia dall’articolo 4 della Legge regionale 9 aprile 1996, n. 18;
- di reperire le aree a servizi quantificate con le modalità di cui sopra all’interno delle aree interessate dal PR.IN, senza prevederne la monetizzazione;
- reperire idonei spazi a servizi ed in particolare di parcheggi pubblici anche per le attività/destinazioni che andranno ad insediarsi nel Grattacielo Lancia esistente.
- le aree a servizi così individuate, oltre a soddisfare il fabbisogno di parcheggi, dovranno concorrere all’incremento delle aree verdi, delle attrezzature di uso pubblico o collettivo, delle infrastrutture di uso generale, della qualità ambientale complessiva degli insediamenti;
- qualora venga approvata la soluzione adottata, evitare la cessione alla Città delle due autorimesse (esistente ed in progetto), prevedendo la permanenza della proprietà e la riqualificazione e gestione in capo al soggetto attuatore;
- le predette autorimesse dovranno essere assoggettate all’uso pubblico a prezzi convenzionati con la Città.


Con riferimento a quanto sopra considerato nell’osservazione n. 5, si richiede all’Amministrazione Comunale di individuare già in questa fase i lotti edificatori nei quali sono localizzate le unità abitative oggetto di convenzionamento e cessione onerosa alla Città.

Con riferimento a quanto sopra considerato nell’osservazione n. 6, qualora venga approvata la soluzione adottata, si richiede all’Amministrazione Comunale di porre a carico dell’Operatore l’importo delle opere indicate nel PRIN come “opere da realizzare a scomputo”, pari a 3.974.291 € e relative :
 Alla Risistemazione della viabilità al contorno della trasformazione;
 All’Adeguamento le reti dei sottoservizi esistenti (fognature, acquedotto, gas, teleriscaldamento, ecc.) all’imponente nuovo carico urbanistico;
 All’Attrezzaggio dei parcheggi interrati e in struttura previsti in cessione alla Città.
e di utilizzare le risorse di cui sopra per il completo recupero della limitrofa area comunale del Centro Bellville, oggi in totale stato di abbandono.


Con riferimento alle indicazioni dell’ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA, di cui all’Allegato n. 1, svolta da Parco Lancia, qualora venga approvata la soluzione adottata si richiede all’Amministrazione Comunale di prevedere una quantità di oneri aggiuntivi privati non inferiore a 9.250.000,00 di Euro (scenario 2B).

Con riferimento alla VALUTAZIONI PARCO LANCIA IN MERITO ALLO STUDIO SULLA RIORGANIZZAZIONE DEL TRAFFICO E DEL SISTEMA DEI PARCHEGGI di cui all’Allegato n. 2, si evidenzia che i parametri di trasformazione urbanistica, i dati economici e finanziari, l’impatto sulla viabilità e sul traffico confermano quanto abbiamo già illustrato nell’Audizione in II Commissione Consiliare.
L’intervento, così come proposto, è sovradimensionato rispetto al contesto e l’incremento delle capacità edificatorie concesse all’Operatore nel PRIN è assolutamente eccessivo e ingiustificato!

OSSERVAZIONE AL PRIN LANCIA DEI CITTADINI firmate Sabato 6 mattino al mercato di Corso Racconigi Ang Corso Peschiera

I CITTADINI DI BORGO SAN PAOLO

Al Signor Sindaco
della Città di Torino
Dott. Sergio CHIAMPARINO
Piazza Palazzo di Città 1
10122 TORINO
Segreteria.Sindaco@comune.torino.it

All’Assessore all’Urbanistica
del Comune di Torino
Dr. Mario VIANO
Via Meucci 4
10121 TORINO
assessorato.urbanistica@comune.torino.it

Città di TORINO
DIVISIONE URBANISTICA ED EDILIZIA
VIA MEUCCI n. 4
10121 TORINO


OGGETTO: OSSERVAZIONI AI SENSI DELL’ART. 6 COMMA 2 DELLA L.R. 9 .04.96 N. 18.
LEGGE REGIONALE 9 APRILE 1996 N. 18. PROGRAMMA INTEGRATO IN VARIANTE AL P.R.G. RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 8.16 LANCIA" E ALL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI "AMBITO 8.AG LIMONE SUD".
A seguito dell’adozione in Consiglio Comunale del Programma Integrato in oggetto adottato con Deliberazione C.C. del 18 gennaio 2010 (mecc. 2008 09586/009), il Cittadini di Borgo San Paolo formulano le seguenti osservazioni.

Premesso che:
1. Nella seduta aperta del Consiglio di Circoscrizione, i numerosi Cittadini di Borgo San Paolo presenti avevano espresso parere negativo in merito ai contenuti del Programma Integrato Lancia illustrata dai Progettisti e dai Rappresentanti del Comune;
2. Condividiamo le analisi e le critiche manifestate dal Comitato Spontaneo Parco Lancia al progetto nelle due audizioni in II Commissione Consiliare;
3. Non riteniamo soddisfacenti le controdeduzioni alle osservazione di Parco Lancia e della Circoscrizione III, contenute nel testo della delibera di adozione del PR.IN;

4. Il nostro dissenso è riferito in particolare ai seguenti aspetti:
4.1. all’aumento ingiustificato delle capacità edificatorie rispetto a quanto previsto nel PRG vigente;
4.2. disapprovazione totale rispetto alla proposta di realizzare 2 nuovi grattacieli all’interno dell’ambito di intervento;
4.3. carenza di servizi per i cittadini quali, aree verdi attrezzate per il gioco, spazi destinati agli anziani, biblioteche ecc.;
4.4. alla esigua quantità di oneri aggiuntivi richiesti dalla Città in relazione ai benefit concessi dalla Città al Costruttore;

5. I Cittadini del Borgo nella precitata seduta avevano inoltre espresso la loro preoccupazione in merito:
5.1. Alla previsione contemplata nelle Norme di Attuazione di realizzare nuovi Centri Commerciali;
5.2. All’impatto sul traffico e sulla viabilità locale dei nuovi insediamenti residenziali, commerciali e direzionali, considerato che le vie al contorno del nuovo insediamento sono già congestionate;
5.3. Alla previsione di ridurre in prossimità dell’area di intervento il numero di parcheggi pubblici oggi esistenti e liberamente fruibili;
5.4. Alla mancata previsione di utilizzare gli oneri di urbanizzazione che il Costruttore verserà alla Città per finanziare opere e servizi da tempo richiesti dalla Circoscrizione e dai Cittadini del Quartiere;


Tutto ciò premesso, i Cittadini del Quartiere San Paolo chiedono a Codesta Amministrazione di:

1. ridimensionare il Programma, prevedendo una quantità edificatoria complessiva pari a quella prevista nel PRG Vigente, eliminando nel progetto la previsione di realizzare:
1.1.1. i due nuovi grattacieli di 20 piani;
1.1.2. i nuovi edifici previsti in progetto, prospicienti la via Monginevro;
2. reperire all’interno delle aree di intervento idonei spazi a servizi attrezzate a verde per il gioco bimbi e per gli anziani;
3. utilizzare una parte dei fabbricati dell’ex Lancia oggetto di recupero per nuove attività dedicate ai giovani e agli anziani (Centro Incontro);
4. non consentire l’insediamento di nuovi Centri Commerciali e di qualsiasi altra attività che determina un ulteriore incremento del traffico e del fabbisogno di parcheggi;
5. di prevedere una corretta distribuzione degli spazi a parcheggio, prevedendo di realizzare il nuovo parcheggio interrato ad uso pubblico in via Monginevro anziché in via Lancia e prevedendo altresì la sistemazione dell’area superficiale a verde e parcheggi pubblici liberamente fruibili;
6. di porre a carico del Costruttore l’adeguamento della viabilità e dei sottoservizi, utilizzando gli oneri di urbanizzazione per finanziare opere e servizi necessari al quartiere come il recupero del centro Belleville da dedicare ai giovani e agli anziani del quartiere.

Firme dei cittadini di borgo san paolo

Ufficio stampa del Consiglio comunale RECUPERO AREA LANCIA, PRIMO OK DELLA SALA ROSSA

Via libera del Consiglio comunale alla variante urbanistica per gli ex stabilimenti Lancia di Borgo San Paolo, una superficie compresa tra le vie Monginevro, Issiglio, Caraglio e Lancia. I 56.000 metri quadrati oggetto dell’intervento saranno demoliti per un 50% per dare spazio a costruzioni e nuovi sistemi di viabilità, mentre la parte rimanente, di pregio storico-architettonico, sarà ristrutturata. Nell’area sorgeranno, tra gli altri, due nuovi edifici a torre, al massimo di 18 piani (non dovranno superare il vecchio grattacielo Lancia). Le destinazioni d’uso saranno per l’80% residenziali e per il restante 20% dedicate a terziario ed imprese di piccole dimensioni. Con questa operazione, la Città di Torino incamererà cinque milioni per i diritti edificatori.
Un gruppo di cittadini, il “Comitato parco Lancia” aveva criticato il provvedimento, esprimendo timori su viabilità e parcheggi, oltre che su di un eventuale centro commerciale.
Il voto in aula è stato preceduto da un dibattito aperto dall’illustrazione del provvedimento da parte di Mario Viano (assessore all’Urbanistica): “Questa variante al Piano regolatore classifica l’area ex Lancia come “Ambito di riordino”, riconoscendo la presenza di manufatti architettonici di pregio e di valore storico che dovranno essere conservati almeno per il 50%, pur con le necessarie trasformazioni d’uso. Tra ciò che verrà conservato e le nuove realizzazioni ci sarà un incremento delle superfici edificate ma si otterrà la tutela di elementi di elevato valore storico e documentario. Su questo c’è stata ampia discussione, anche con un comitato di cittadini, e questa dialettica ha anche prodotto alcuni aggiustamenti al provvedimento”.
Maria Teresa Silvestrini (PRC): “La riqualificazione dell’area ex Lancia è necessaria ed è positivo che si conservino il 50% delle strutture architettoniche esistenti, ma riteniamo che nelle scelte progettuali si sia tenuto conto, più che degli interessi della collettività, di quelli degli operatori immobiliari. L’intervento è sovradimensionato, e comporta un aumento delle capacità edificatorie ingiustificato, che garantirà un notevole introito all’operatore, a fronte di soli 2,5 milioni di euro alla Città. L’aumento del carico urbanistico sarà insostenibile per l’insufficiente dotazione di servizi, la viabilità, i parcheggi e la qualità complessiva dell’ambiente”.
Piera Levi-Montalcini (PD): “E’ trascorso più di un anno dall’approvazione in Giunta della proposta di deliberazione e il suo approdo in Sala Rossa. Avrei voluto che la Commissione Urbanistica, che ha dibattuto approfonditamente la questione effettuando anche un sopralluogo, fosse resa più partecipe delle decisioni, ed anche più ascoltata dalla Giunta. Questa variante al Piano Regolatore darà il via ad un insediamento di 56mila metri quadrati e 2500 abitanti, con un impatto sulla viabilità che andrà esaminato con molta cura”.
Giovanni M.Ferraris (Moderati): “Pur condividendo il progetto permangono delle perplessità che riguardano la qualità della vita della zona in questione. Una riguarda le ricadute sul traffico: anche se sono stati fatti degli studi, è un problema che non va sottovalutato. Inoltre lo sfruttamento di ogni metro quadrato messo a disposizione dall’amministrazione all’operatore incaricato di procedere all’operazione, deve essere compensata con impegni e ricadute positive sul territorio come, ad esempio, la riqualificazione di Belleville che da troppi anni vive una situazione di forte degrado”.
Mario Carossa (Lega Nord): “Questo è l’ennesimo episodio che vede l’amministrazione svendere parti della città per far cassa. Queste operazioni che chiamate di riqualificazione vanno avanti da molto tempo senza essere sostenute da un progetto generale di riordino urbano. Voi non ascoltate i cittadini che vi hanno eletto e proseguite dritti per la vostra strada”.
Roberto Ravello (AN-PdL): “Vorrei ribadire il principio secondo cui alla base di ogni operazione dell’Amministrazione deve andare verso l’interesse collettivo. Riqualificare territori degradati significa migliorare la qualità della vita. Ma in questo caso non siamo certi che la trasformazione urbana rechi reale beneficio ai cittadini. La questione sarà ancora discussa e noi siamo disponibili al dialogo ma non accettiamo né ricatti né minacce”.
Ha concluso l’assessore Viano: “Il progetto è stato costruito sulla base della tutela dell’interesse pubblico. La norma urbanistica è una tutela frutto di una lunga e nobile storia. Ogni nostra operazione è rigorosamente conforme a questa norma. I margini negoziali sono stretti e in ogni caso ispirati a un principio di equità”.
Il provvedimento è stato approvato con 28 voti a favore, 4 contrari e tre astenuti. Hanno espresso voto contrario i consiglieri di Rifondazione Comunista, mentre si è astenuto il gruppo Lega Nord. Favorevoli sindaco, PD, Gruppo misto di maggioranza, Sinistra Democratica, Moderati, Nuova sinistra per Torino, Italia dei Valori. FI-PdL, AN-PdL e UDC non hanno partecipato al voto.

Ufficio stampa del Consiglio comunale (SL-CR-AA-TDN)

Torino, 18 Gennaio 2010



Espressioni di voto Presenti per gruppo Assenti alla votazione Assenti alla seduta
FAVOREVOLI
- CALGARO MARCO
- CASSIANI LUCA
- CENTILLO MARIA LUCIA
- CERUTTI MONICA
- CHIAMPARINO SERGIO
- CUGUSI VINCENZO
- CUNTRÒ GIOACCHINO
- CUTULI SALVATORE
- FERRARIS GIOVANNI MARIA
- GALLO DOMENICO
- GALLO STEFANO
- GANDOLFO SALVATORE
- GENISIO DOMENICA
- GENTILE LORENZO
- GIORGIS ANDREA
- GRIMALDI MARCO
- LAVOLTA ENZO
- LEVI MONTALCINI PIERA
- LO RUSSO STEFANO
- MAURO MASSIMO
- OLMEO GAVINO
- PETRARULO RAFFAELE
- RATTAZZI GIULIO CESARE
- SALINAS FRANCESCO
- TEDESCO GIULIANA
- TROIANO DARIO
- TROMBINI CLAUDIO
- ZANOLINI CARLO

CONTRARI- CASSANO LUCA
- CASTRONOVO GIUSEPPE
- FERRANTE ANTONIO
- SILVESTRINI MARIA TERESA

ASTENUTI- ANGELERI ANTONELLO
- CAROSSA MARIO
- SALTI TIZIANA

NON PARTECIPANTI
- GALASSO ENNIO LUCIO
- RAVELLO ROBERTO SERGIO
- VENTRIGLIA FERDINANDO

IL RICATTO ALLA CITTA' DELLA GEFIM

Torino 18 gennaio 2010 Ai Consiglieri Comunali

Oggi il Consiglio Comunale approverà il PR.IN dell’area Lancia presentato dalla Soc. ZeroCinque (leggi Gefim S.p.a).
Sebbene il Comitato Parco Lancia abbia più volte evidenziato l’inopportunità di quest’operazione scellerata, condivisa solo da una cerchia ristretta di “soggetti interessati” e respinta dagli abitanti del quartiere San Paolo, l’Amministrazione Comunale, con il presumibile “silenzio assenso” dei Consiglieri di maggioranza, pare sia fermamente convinta ad andare avanti.
Nell’ultima audizione del Comitato in II Commissione l’Assessore Viano ha affermato che l’Operatore non ha accolto le richieste della Città, poiché quest’ultimo sosteneva di non poter offrire più di 2,5 milioni di Euro come oneri agiuntivi, cifra molto inferiore rispetto al valore di mercato.
Se la Città avesse continuato a chedere un contributo maggiore, ha sostenuto l’Assessore, l’Operatore non avrebbe proseguito con la trasformazione dell’immobile e “sarebbe stato un duro colpo” per l’Amministrazione comunale, sempre in cerca di “aree da valorizzare”!
Ci stupisce il modo in cui l’Assessore affronta la questione, invece di difendere gli interessi della Città e dei Cittadini promuovendo nell’interesse pubblico una riqualificazione urbana del sito, approva un programma che ha come risultato finale la valorizzazione patrimoniale (e quindi economica!) di immobili privati di proprietà della Gefim.
Forse è necessario chiarire all’Assessore la differenza tra riqulificazione e valorizzazione delle aree!
Per riqualificazione delle aree si intende quel processo di rifunzionalizzazione delle aree produttive dimesse finalizzato al miglioramento della qualità della vita negli ambiti urbani promuovendo anche lo sviluppo economico-sociale e la competitività del territorio su cui agisce.
Riguardo al tema della valorizzazione delle aree occorre distinguere se si tratta di aree pubbliche o private.
In questo periodo di crisi economica, la valorizzazione dei beni immobiliari pubblici da parte di Enti Pubblici permette alle Amministrazioni locali di rispettare le regole del patto di stabilità, liberando risorse finanziarie da utilizzare per la realizzazione di nuovi investimenti.
Se invece un’Amministrazione pubblica promuove la valorizzare di aree o immobili di proprietà privata attraverso programmi complessi come i Programmi integrati, senza alcuna giustificazione di pubblico interesse, … la situazione è più delicata.
Tali operazioni, infatti, se non supportate da un’attenta analisi economico/finanziaria dalla quale si evince chiaramente quali sono i termini e le condizioni economiche finanziarie dell’operazione e sono solo finalizzate ad incrementare il valore immobiliare dei beni ad esclusivo vantaggio dei privati, è fortemente lacunosa e facilmente attaccabile!
Nel caso di spece , dove è del tutto evidente che la promozione del PRIN è ad esclusivo vantaggio dell’Operatore privato, dovrebbe indurre ad una maggiore riflessione almeno i Consiglieri se mandare avanti o no il programma così come proposto, tenuto conto che l’approvazione non è più motivata da chiusure di bilancio.
Visto che la trattativa con il soggetto privato si è trasformata in una sorta di “ricatto” dell’Operatore nei confronti dell’Amministrazione comunale, “prendere o lasciare”, ci chiediamo quali sono i motivi che inducono l’Amministrazione a portare avanti il progetto alle condizione imposte dall’Operatore, con il serio rischio di attirare l’attenzione di qualche Magistrato e/o della Corte dei Conti per una verifica del caso!

IL COMITATO
PARCO LANCIA

LE STRUTTURE A PARCHEGGIO DESERTE DI BORGO SAN PAOLO

L’articolo apparso oggi su La Stampa è la riprova che in questa Città siamo governati da politici che nelle scelte strategiche delle politiche di governo del territorio, hanno ormai come unici interlocutori i grandi Operatori economici, anziché i Cittadini.
Nell’audizione dell’11 novembre 2009 in II Commissione Consiliare, durante la fase di discussione del PRIN Lancia, il Comitato Parco Lancia aveva denunciato la presenza nel quartiere San Paolo di strutture attrezzate a parcheggi pubblici a pagamento, regolarmente disertate dai Cittadini.
Il Comitato aveva contestato la proposta dell’Operatore, accolta dai ns. “lungimiranti Amministratori”, di cedere alla Città l’autorimessa esistente (500 posti auto) nell’ambito ATS 8ag Limone in Piazza Chiribini e l’autorimessa interrata (180 posti auto) da destinare a parcheggi pubblici a pagamento gestiti dalla Città.
Tale offerta era (e rimane) a ns. avviso molto discutibile in quanto, in questo modo, la Città consente all’Operatore di assolvere gli standard di servizi richiesti nella trasformazione risparmiando sui costi di demolizione e bonifica del fabbricato, facendo ricadere sulla Città (e quindi sui Cittadini!) i costi di gestione delle due strutture che saranno funzionali alle nuove attività terziarie e commerciali che si andranno a insediare!
Lo scarso utilizzo del parcheggio interrato di 200 posti auto costruito nel 1998 nell’ambito di trasformazione Gardino dalla Soc. Gefim S.p.A., aveva in qualche modo attirato la ns. attenzione su questo tema ed aveva alimentato le nostre perplessità di Cittadini residenti nel quartiere, in merito ad una operazione condotta con queste modalità che si è rilevata fallimentare!
Infatti, alla fine degli anni 90, per consentire all’Operatore di realizzare tutte le capacità edificatorie sviluppate nella ZUT ambito 8.14 Gardino, la Città, senza alcuna verifica in merito, la Città aveva concesso all’Operatore la possibilità di realizzare la struttura di un parcheggio pubblico interrato di 208 posti auto (senza attrazzature tecnologiche!).
L’Autorimessa, una volta realizzata e ceduta alla Città, è rimasta inutilizzata e abbandonata per tanti anni.
Solo recentemente, attraverso la GTT e l’investimento di risorse pubbliche per renderla operativa, l’autorimessa è parzialmente utilizzata a parcheggio riservato ai soli abbonati, in locazione.
Pertanto, anche se la superficie è stata computata come Servizi pubblici, oggi, di fatto, è un parcheggio pertinenziale, .. di proprietà pubblica, … con una percentuale di occupazione pari, se non inferiore, a quella denunciata dal Consigliere Goffi su La Stampa!
E’ del tutto evidente che questo tipo di operazioni sono molto vantaggiose per gli Operatore (interlocutori privilegiati dai ns. cari Amministratori!), ma fallimentari per la Città (e quindi per i Cittadini)!
Per evitare l’ennesimo fiasco, poiché la Citta’ non intende “lucrare” sulla gestione dei parcheggi e poiché la loro gestione, affidata a GTT, potrebbe rivelarsi “fallimentare” come quella del parcheggio Gardino, il Comitato aveva proposto di far assumere all’Operatore tale rischio? …..
Come?
……..prevedendo che rimangano di proprieta’ dell’Operatore, che li dovra’ assoggettare all’uso pubblico a prezzi convenzionati con la Citta’ e vincolando l’agibilita’ delle attivita’ eurotorino/aspi alla funzionalita’ dei parcheggi!

In II Commissione siamo stati ascoltati e abbiamo riferito quanto sopra all’Assessore Viano, ai Consiglieri membri della Commissione, che ci hanno anche fatto i complimenti per come abbiamo argomentato le nostre osservazioni, non hanno contestato alcun dato, … ci hanno promesso di valutare attentamente le nostre richieste (?
Peccato che il 21 dicembre 2009, per non far torto “all’interlocutore privilegiato” e senza tenere minimamente conto delle richieste dei Cittadini! ..i nostri lungimiranti Amministratori hanno liberato per il Consiglio la Proposta di PRIN Lancia .. con le modalità stabilite d’intesa con “l’interlocutore”, e nella piena consapevolezza che la gestione di questi nuovi parcheggi previsti in progetto sarà un NUOVO FIASCO!

Rosario Lo Mauro
Comitato Parco Lancia