LA PROPOSTA DEL COMITATO

L’eccessiva quantità di capacità edificatorie previste, la carenza di servizi di “qualità” da reperire nel sito nonché la discutibile proposta di monetizzare una parte dei servizi pubblici, trattandosi di due ambiti della superficie complessiva di ben oltre 60.000 mq, rende necessaria una più attenta e approfondita riflessione sull’opportunità di realizzare la trasformazione, così come proposta nel PRIN.
Tenendo conto delle giuste attese dei privati e dell’investimento complessivo dell’operazione, abbiamo formulato una ns. ipotesi (rispetto a quanto prevede il PRG vigente e rispetto a quanto proposto dai privati) che, a n.s avviso può ritenersi “più equilibrata” e sostenibile sia dal punto di vista economico che ambientale.
A fronte della scelta della Città di conservare il 50% dei fabbricati esistenti riteniamo che l’operazione trovi il giusto equilibrio “economico” e “ambientale”alle seguenti condizioni:

• Una capacità edificatoria complessiva pari a 43.000 mq di SLP ricavata applicando l’indice di 0,76 mqSLP/mqST alla ZUT 8.16 (considerando nel computo anche quella dei fabbricati esistenti oggetto di recupero) e mantenendo l’indice base alla ATS 8ag Limone pari a 0,7/3 mqSLP/mqST. E’ utile evidenziare che la riduzione della SLP supera la previsione di realizzare le due nuove Torri alte 20 piani previste in progetto.
• Una quantità di aree a servizi complessiva pari a 41.437 mq secondo quanto previsto dalla normativa vigente, prevedendo il “ripristino” della quota del 10% per il soddisfacimento del fabbisogno pregresso. Quest’ultima condizione si ritiene opportuna e “doverosa” in relazione a quanto considerato relativamente al carico urbanistico indotto dal grattacielo Lancia, stralciato dalle ZUT.
• Reperire all’interno delle aree di trasformazione (tra le aree da cedere alla Città e le aree da assoggettare all’uso pubblico), almeno le aree a servizi relative alla quota Residenziale, ASPI ed al soddisfacimento de fabbisogno pregresso - 10% S.T..
• Gli oneri di urbanizzazione non devono essere computati con il metodo tabellare, ma in base al costo effettivo delle opere pubbliche e delle infrastrutture proporzionate e necessarie per assorbire l’imponente carico urbanistico del nuovo insediamento, ossia al numero degli abitanti ed alle attività insediate ed alla domanda di infrastrutture indotta dal complesso edilizio anche all’esterno degli ambiti di trasformazione.
• Considerato che gli ambiti di trasformazione sono compresi in un territorio già urbanizzato e infrastrutturato, la Città è nelle condizione di chiedere all’Operatore (e dovrebbe farlo!) di farsi carico delle opere di adeguamento dei sottoservizi al nuovo insediamento (reti fognature, acqua, gas ecc.) senza scomputare tali opere dagli oneri di urbanizzazione dovuti!
• L’Operatore deve mantenere la proprietà del parcheggio in struttura che dovrà essere assoggettato all’uso pubblico e“funzionale” alle destinazioni Eurotorino. Gli oneri di recupero, manutenzione, eventuale bonifica, adeguamento e gestione del parcheggio devono rimanere a carico dell’Operatore e non dei cittadini!
• A fronte dell’omaggio già concesso agli stessi Operatori relativamente allo scorporo del grattacielo dalle ZUT, dei minori costi di bonifica dei siti dovuti alla parziale demolizione dei fabbricati, tenuto conto della scarsa qualità e quantità dei servizi offerti sul sito (gran parte degli spazi sono su soletta anziché su piena terra!), l’Operatore dovrà versare alla Città, al momento della stipula della convenzione, la somma di 5 milioni di Euro quali oneri aggiuntivi.
• Gli oneri aggiuntivi di cui sopra consentiranno all’Amministrazione Comunale:
o di avviare una trattativa con RFI per la cessione dell’area residua dell’ex poligono di tiro di corso Brunelleschi per l’ampliamento del parco Ruffini, con l’apertura di nuova viabilità tra il corso Brunelleschi e via Santa Maria Mazzarello;
o in alternativa, l’Operatore potrà acquisire direttamente l’area e cederla alla Città;
o finanziare altre richieste inevase avanzate dalla Circoscrizione e dagli abitanti del quartiere relative a interventi pubblici necessari programmati e mai attuati.

In ultimo si evidenzia che, per agevolare l’acquisizione dell’ex poligono di tiro di corso Brunelleschi per l’ampliamento del parco Ruffini e tenuto conto che si tratta di uno spazio ancora sostanzialmente vuoto in posizione strategica, sarebbe “auspicabile ed opportuna” la previsione di una variante urbanistica da “Servizi Pubblici – am - Attrezzature militari a Parco pubblico.