Torino 8 dicembre 2009


Alla Presidente della II Commissione Consiliare
del Comune di Torino
Dott.ssa Piera LEVI MONTALCINI
Piazza Palazzo di Città 1
10122 TORINO
Presidente.IIcommissione@comune.torino.it


LETTERA APERTA ALLA PRESIDENTE DELLA II COMMISSIONE CONSILIARE

Gent.ma Dott.ssa PIERA LEVI MONTALCINI
Giovedì 3 dicembre, la Commissione che Lei presiede ha riesaminato la proposta di PRIN Lancia presentata dalla Soc. ZEROCINQUE (Gefim S.p.A.) e, riguardo al contenuto delle risposte dell’Assessore Viano e alle ns. puntuali controdeduzioni, Lei e alcuni Consiglieri siete giunti alla conclusione di rinviare a successiva data l’approvazione del Programma Integrato.
In nostro obiettivo non è comunque quello di creare “tensioni”e“spaccature” nella maggioranza (dove, tra l’altro, alcuni di noi si riconoscono!) bensì, al contrario, è quello di “sensibilizzare” le diverse anime che la compongono su alcuni temi a noi cari, come le politiche di governo del territorio, con particolare riferimento al Quartiere San Paolo dove gran parte degli esponenti del Comitato (sempre più numerosi!) risiedono.
La finalità del Comitato è offrire un contributo agli Amministratori per definire una soluzione progettuale sull’area ex Lancia condivisa, almeno in parte, con i Cittadini.
Non siamo pertanto contrari alla trasformazione dell’ex stabilimento Lancia, anzi, auspichiamo che tale processo di riqualificazione avvenga in tempi brevi. Chiediamo soltanto che la soluzione progettuale da adottare sia sostenibile ed equilibrata dal punto di vista ambientale ed economico, ben consapevoli del fatto che è necessario tenere conto delle “giuste attese” degli Operatori, che in tale operazione investiranno ingenti risorse.
La soluzione che ci è stata prospettata, va esattamente nella direzione opposta.
Il progetto non tiene minimamente conto del contesto, caratterizzato prevalentemente da edifici realizzati tra gli anni 40’ e gli anni 60’, di 2 ÷ 6 piani fuori terra, compresi in isolati di notevoli dimensioni, con un regime proprietario molto frazionato.
La scelta operata dall’Amministrazione, di adottare un PRIN in variante al PRG vigente, è per certi aspetti condivisibile in quanto consente attraverso l’inserimento della ZUT 8.16 tra gli Ambiti di Riordino, di recuperare parte degli edifici storici dello stabilimento esistenti, non è invece condivisibile se con tale espediente vengono “irrazionalmente” incrementate le capacità edificatorie a vantaggio esclusivo dell’Operatore !
Nelle risposte l’Assessore Viano specifica che … La superficie sviluppata totale ammonta a circa 64.000 mq, mentre al fine di non densificare eccessivamente l’ambito oggetto di trasformazione, la S.L.P. massima realizzabile, che la Città ha ritenuto opportuno riconoscere all’operatore, per l’Ambito 8.16 Lancia, ammonta a 56.000 mq di cui almeno il 50% riguarda la conservazione di edifici esistenti.I dati dimensionali complessivi relativi agli edifici esistenti sono inesatti, da una ns. verifica, effettuata utilizzando softwere e cartografia di base informatizzata della Città (con modalità quindi attendibili!) la superficie degli edifici esistenti fuori terra è di circa 52.600 mq anziché 56.000 mq!
Anche i dati dimensionali parziali relativi agli edifici esistenti da recuperare e da demolire non ci sembrano attendibili, dalla ns. verifica risulta che la percentuale degli edifici da recuperare è del 66 % per una superficie complessiva di circa 34.800 mq (anziché 28.000), mentre la percentuale degli edifici da demolire è limitata al 34% (17.800 mq anziché 28.000 mq)!
1. In base ai dati da noi calcolati, nell’ambito 8.16 Lancia saranno mantenuti fabbricati esistenti per una superficie di 34.800 mq (anziché 28.000 mq) e verranno costruiti nuovi edifici per una superficie di 28.000 mq.
La SLP complessiva prevista in progetto è pertanto la seguente:
a. Superficie edifici esistenti da recuperare : 34.800 mq;
b. Superficie edifici realizzati ex novo: 28.000 mq;
c. Superficie generata dall’ambito 8ag Limone 2.570 mq
d. TOTALE 65.370 mq
anziché 58. 570 mq (+ 6.800) così come prevista nella proposta di PRIN!
La SLP finale fuori terra sarà pertanto superiore a quella esistente conteggiando anche i locali interrati!2. L’Indice Territoriale “reale” (escludendo la SLP dell’ambito 8ag limone) è pertanto il seguente:
SLP/ST = (34.800 + 28.000) /55.029 = 1,14 mq SLP/ mq S.T. (nel PRG vigente è 0,7 !)
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Nell’audizione del Comitato dell’11 novembre, avevamo posto l'accento suggli aspetti salienti che caratterizzano un Programmma Integrato.
Ossia, si tratta di strumento urbanistico, quasi sempre in variante al piano regolatore, il cui contenuto è liberamente determinato dalle parti (pubblico e privato) e formalizzato nel contenuto da un “contratto urbanistico” purché funzionale alla realizzazione di una riqualificazione ambientale in senso lato del territorio interessato.
Affinché tutti questi interventi costituenti il piano si traducano in un programma integrato, risulta essenziale che si verifichi una riqualificazione territoriale, ovvero un miglioramento significativo della qualità urbana in senso lato che successivamente si riverberi positivamente sull’intero territorio.
Prima della sottoscrizione del “contratto urbanistico” sarebbe pertanto auspicabile che le parti, ognuno per quanto di competenza, verifichino i benefici reciproci.
E’ accettabile che sia prevalente l’interesse privato, ma non è accettabile che sia pressochè inesistente l’interesse pubblico.
Purtroppo ci spiace rilevare che, anche in questo caso, alla capacità imprenditoriale dei privati (che tendono a valorizzare al massimo le aree e conseguentemente a incrementare i loro profitti), non corrisponde le stesse capacità dell’Amministrazione Pubblica che non è in grado di richiedere ai privati servizi idonei e congrue risorse aggiuntive.
Proviamo a spiegare perchè.
ONERI DI URBANIZZAZIONE ED ONERI AGGIUNTIVI
Nell’ipotesi “assurda” di realizzare l’intervento con le quantità edificatorie indicate nel PR.IN, che noi “ovviamente” non condividiamo, in merito alla quantificazione degli Oneri di Urbanizzazione e degli oneri aggiuntivi “offerti” dall’Operatore, l’Assessore Viano precisa quanto segue:

12. All’interno del Programma Integrato è previsto le seguenti risorse a carico degli operatori privati:
 Oneri di urbanizzazione tabellari 6.444.821 €
(di cui Opere da realizzare a scomputo 3.974.291 €)
 Opere di urbanizzazione da realizzare con risorse private su aree da assoggettare all’uso pubblico 3.485.505 €
 Contributo sul costo di costruzione ________ €
 Contributo aggiuntivo da versare da parte del Proponente 2.500.000 €
TOTALE 12.430.426 €
Il valore degli oneri di urbanizzazione dovuti viene via via adeguato contestualmente al rilascio delle singole autorizzazioni edilizie.

.. dalla lettura dei dati ….. sembrerebbe che la Città, da questa operazione, incasserà 12.430.426 Euro.
Non è così!

L’importo delle opere da realizzare a scomputo, pari a 3.974.291 € sarà utilizzato dagli Operatori per:
 Risistemare la viabilità al contorno della trasformazione;
 Adeguare le reti dei sottoservizi esistenti (fognature, acquedotto, gas, teleriscaldamento, ecc.) all’imponente nuovo carico urbanistico;
 Attrezzare i parcheggi interrati e in struttura previsti in cessione alla Città.

1. La sistemazione della viabilità esterna dovrebbe essere a carico dell’Operatore, tenuto conto che il cantiere avrà una durata presunta di dieci anni;
2. Il Quartiere è già infrastrutturato e urbanizzato, l’adeguamento delle reti è funzionale “solo al nuovo intervento”, quindi, dovrebbe essere a carico dell’Operatore (così come avviene in tutti i Comuni della Provincia!);
3. L’attrezzaggio dei parcheggi a carico della Città (in quanto a scomputo degli oneri dovuti!) potrebbe essere evitato prevedendo che rimangano di proprieta’ dell’operatore, che li dovra’ assoggettare all’uso pubblico a prezzi convenzionati con la Citta’ e vincolando l’agibilita’ delle attivita’ Eurotorino/Aspi alla funzionalita’ dei parcheggi!
Le “presunte” risorse a carico dell’Operatore per sistemare le aree assoggettate all’uso pubblico interne alla trasformazione, pari a 3.485.505 Euro, non dovrebbero neanche essere computate, considerato che “sotto tali superfici”, l’Operatore realizzerà buona parte dei circa 1000 box auto previsti che saranno venduti a circa 26.000 Euro cadauno (prezzo richiesto dall’Impresa che ha realizzato il parcheggio pertinenziale di largo Chiribiri, nell’area concessa in diritto di superficie dalla Città, con sistemazione superficiale totalmente a carico dell’Impresa!).
In relazione a quanto sopra, il “contributo dell’operatore” per risolvere i gravi problemi di bilancio del Comune poteva essere di 16.944.821 Euro mentre, invece, e’ di soli 4.970.530,00 Euro.Infatti, anziche’ rispolverare la “tassa sul tombino”, la Città era nelle condizioni di chiedere all’Operatore:
1. di farsi carico delle opere di adeguamento dei sottoservizi e delle (poche!) opere di urbanizzazione previste nel progetto, versando alla Città l’intera quota degli oneri dovuti;
2. il riconoscimento di almeno 10.500.000,00 euro per le capacità edificatorie in più concesse e non dovute (pari a circa 600 Euro/mq di SLP!);

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LA PROPOSTA DI PR.IN NON RISPETTA LE PRESCRIZIONI DELL’ART. 4 DELLA
Legge regionale 9 APRILE 1996, n. 18
Programmi integrati di riqualificazione urbanistica, edilizia e ambientale in attuazione dell'articolo 16 della legge 17 febbraio 1992, n. 179
… OMISSIS
Art. 4.
Interventi ammessi
1.I Programmi integrati possono avere per oggetto uno o piu' fra i seguenti interventi:
a )nei centri storici, ai fini del loro recupero urbano ed edilizio, della valorizzazione e qualificazione ambientale e paesaggistica e della tutela del tessuto sociale preesistente;
b) nelle aree periferiche e marginali degli abitati, per interventi di completamento su aree inedificate e interventi di ristrutturazione edilizia sull'esistente, ai fini di recuperare identita' urbana, di integrare alle residenze, i servizi, il verde, le attivita' produttive e terziarie;
c) nelle restanti aree urbane, per ristrutturazioni urbanistiche, in particolare ove esistono aree produttive e terziarie obsolete o irrazionalmente dislocate o dismesse, con potenzialita' di polarizzazione urbana decentrata rispetto al centro storico e di soddisfacimento della carenza arretrata di servizi e di verde.
…OMISSIS …..
Il PRIN presentato prevede la monetizzazione di una quota di aree a servizi generata dalle capacità edificatorie ammesse, mentre la lettera c) dell’art 4 della L.R. 18/96 prescrive: per gli interventi di ristrutturazione urbanistica, in particolare ove esistono aree produttive e terziarie obsolete …o dimesse …….il soddisfacimento della carenza arretrata di servizi e di verde!

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E’ del tutto evidente, sia relazione a quanto abbiamo già scritto e illustrato sia in relazione a quanto sopra evidenziato, che la proposta di PRIN presentata dalla Soc. ZEROCINQUE S.p.A. è lacunosa sotto ogni aspetto.
Ci spiace rilevare che alcune verifiche essenziali che hanno messo in risalto le gravi carenze e lacune di quest’operazione quali; le analisi economico-finanziarie, le verifiche su alcuni aspetti di carattere urbanistico e ambientale nonché quelle riguardanti la riorganizzazione del traffico, sono state svolte da questo Comitato, anziché dagli uffici e consulenti ben remunerati preposti a tale scopo.
In base a quanto sopra, secondo questo COMITATO, la proposta di delibera non è neanche “emendabile” ma è semplicemente da respingere!
Cordiali saluti e Auguri di Buone Feste a Lei e famiglia
Comitato
PARCOLANCIA